Opravdu už český realitní trh ožívá?

07-10-2010

Realitní trh ožívá - to nejhorší máme za sebou? Pod tímto optimistickým názvem za týden v Praze proběhne podzimní konference Stavebního fóra. Jak jsme ale zjistili, s optimismem by se v tomto případě mělo zatím ještě velmi šetřit.

Miroslav Duda, foto: Alžběta Švarcová, www.rozhlas.czMiroslav Duda, foto: Alžběta Švarcová, www.rozhlas.cz Americká hypoteční krize stála na začátku světové ekonomické recese a český realitní trh se tak v konečném důsledku stal jednou z obětí tohoto všeobecného poklesu. Předešlé roky charakterizovalo méně hypoték, méně obchodů a klesající ceny. Nastává už skutečně obrat? Viceprezident Asociace realitních kanceláří České republiky Miroslav Duda v nedávném rozhovoru pro Český rozhlas rozhodně optimismem nehýřil. Podle něj realitní krize ještě zdaleka neodezněla:

"Já si myslím, že neodezněla a hned tak neodezní. Nechci samozřejmě říkat, o kolik procent budou klesat ceny nemovitostí, nejsem věštec, ale s přihlédnutím k tomu, že se nám zdražují naše základní potřeby, tak to bude mít samozřejmě vliv i na ceny nemovitostí."

Jakýsi optimismus by z toho tedy mohl vyplynout leda pro kupující, pokud je ovšem právě nyní optimistická jejich vlastní finanční situace. Majitelé nemovitostí by se podle Dudy mohli dočkat nějakého růstu jen ve velmi specifických případech: "Já si myslím, že ta ideální doba už je za námi, že ta byla v 90. letech. Do budoucna se uvidí. Myslíme si, že už to budou určité komodity, určité typy nemovitostí, například orná půda, lesní pozemky - někde, záleží na tom, jak se bude vyvíjet, to je skutečně velmi důležité, jak se bude vyvíjet ekonomika České republiky."

Z pohledu každodenní praxe v rozhovoru pro Radio Praha potvrzuje tyto názory i jednatelka jedné z pražských realitních kanceláří Dana Burdová: "Podle mého názoru ta krize ještě zažehnaná úplně není. Teď se prodávají opravdu pouze nemovitosti, které jsou z pohledu ceny velmi zajímavé."

A co to přesně znamená?

"To znamená, že ta cena musí být pro kupujícího atraktivní tak, aby přestal vyčkávat, jestli přijde ještě zajímavější nabídka."

Je to tedy tak, že situace netlačí ceny ještě níž, protože spousta prodávajících má čas čekat, než ty ceny začnou růst?

"Tam se jedná o to, na co ti prodávající budou čekat, protože opravdu je teď stále velký pokles poptávky, takže pokud ti prodávající vyčkávají, tak se může stát, že za půl roku ta cena bude ještě nižší, než je třeba v současné době."

I Dana Burdová ve shodě s Miroslavem Dudou tedy vychází z toho, že pokud v české ekonomice nenastanou nečekané otřesy, dá se považovat současná cenová hladina nemovitostí v zemi za spíše stabilizovanou: "Nechci mluvit v nějakém dlouhém horizontu, ale myslím si, pokud bychom mluvili o roce, dvou letech, tak si myslím, že tam k žádnému velkému vzestupu cen nedojde."

Pokud ale vezmeme v úvahu způsob vydělávání realitních kanceláří, kde se jejich provize odvíjí od ceny nemovitosti nebo od výše nájmu, je v jejich logickém zájmu tlačit ceny co nejvýše. Je to tak?

"Vůbec ne. Naším zájmem je prodat tu nemovitost tak, aby byly obě dvě strany spokojeny. To znamená, pokud navýšíme cenu, prodávající bude dlouho čekat na příjem z prodeje své nemovitosti a to znamená, že ten obchod nebude zrealizován. Takže v našem zájmu je nastavit cenu tak, aby ta zakázka byla realizovatelná."

A pokud jsme zmínili pronájmy, je zajímavé se zeptat, jak se na jejich úrovni projevuje fakt, že regulace cen ve velkém podílu nájemních bytů se postupně uvolňuje?

"U toho pronájmu je neustálý převis nabídky nad poptávkou, takže vlastně i díky deregulaci se uvolňují další byty. Mám třeba spoustu majitelů nemovitostí, kteří se na mě teď obracejí s tím, že se jim uvolnily byty po nájemnících, kteří měli regulované nájemné. Takže ta nabídka je stále velká. Řekla bych, že došlo k velkému sbližování těch tržních cen a cen regulovaných," říká jednatelka jedné z pražských realitních kanceláří Dana Burdová.

Viceprezident Asociace realitních kanceláří České republiky Miroslav Duda k tématu dodává:

"Já, pokud budu živ a zdráv a pokud mi bude dána důvěra, budu dělat všechno pro to, aby nám regulované nájemné alespoň v nějaké podobě zůstalo zachováno. Já vím, co nám řekl ústavní soud, já vím, že se na nás řítí problém ve Štrasburku, nicméně je potřeba si uvědomit, že již od roku 1922 v této zemi existoval zákon na ochranu nájemníků. To je první věc.

Druhá věc je, já si to myslím, já nějaký ten dům mám, takže si myslím, že vím, o čem hovořím, když řeknu, že určitá regulace je nutná i v mém vlastním zájmu, protože pozor, já si začínám všímat, že jestliže mám volný byt v některém z činžovních domů, tak do něho velmi složitě hledám nového nájemce, protože každý jaksi vidí, jaké problémy to přináší a velmi složitě získávám nájemníky. Aby se potom ti majitelé, kteří nejvíce křičí, že jsou jejich práva omezována, nedivili, že do svých bytů získají nějaké námezdní dělníky a podobně. Je to podle mého názoru dost velký problém.

Já se nedomnívám, že by ceny právě nájmů z tohoto důvodu lezly nahoru. Naopak, mám za to, že budou spíše klesat, a pro nás pro všechny to bude mít ten dopad, že se nám ještě poněkud více rozjede výstavba, byť už ne v tom objemu, jako v minulých letech. S tím souvisí i to, že ty ceny bytů jako takových, zejména panelových, budou ještě dále klesat. Nechci říkat jestli 5, o 7 procent, protože skutečně ten spotřební koš, tak jak je nyní tvořen, tak my ještě nevíme, co v něm bude, říká se, že tam bude 12 procent energií a tak dále.

Nicméně jedno je jisté: poplatky spojené s užíváním bytu půjdou významně nahoru, a to bude mít samozřejmě stlačující efekt na výši nájemného. To je jednoznačné."

07-10-2010