Nemovitosti rostou nejrychleji v EU, banka zpřísňuje pravidla pro hypotéky

16-06-2018

Česká národní banka zpřísní od října pravidla pro poskytování hypoték. Opatření by se podle analytiků mohlo dotknout až třetiny žadatelů o hypotéku, podle centrální banky to bude výrazně méně. Podle developerů a realitních kanceláří povede zpřísnění pravidel ke zdražení nájemného hlavně ve větších městech.

Foto: davidlee770924 / Pixabay CC0Foto: davidlee770924 / Pixabay CC0 Podle nových pravidel by dluhy žadatele o úvěr včetně hypotéky neměly překročit devítinásobek jeho ročního čistého příjmu. Současně by neměl splácet více než 45 procent čistého měsíčního příjmu. Opatření je zaměřeno na nové úvěry na bydlení, a netýká se například refinancování hypoték.

Jiří Rusnok,  foto: ČTK/Deml OndřejJiří Rusnok, foto: ČTK/Deml Ondřej Podle guvernéra centrální banky Jiřího Rusnoka je potřeba jednat preventivně, protože ceny nemovitostí rostou a zájem o hypotéky je stále vysoký.

"Musíme na rizika, která vznikají právě v dobrých časech, reagovat. Podle našich modelových odhadů, je cena bydlení nadhodnocena zhruba o 15 procent."

Ceny nemovitostí v Česku rostly loni nejrychleji v celé Evropské unii, v průměru o 16 procent. Podle centrální banky tak přetrvávají podmínky pro roztáčení spirály mezi cenami nemovitostí a úvěry na jejich pořízení. Centrální banka to označuje za největší riziko pro domácí finanční stabilitu. Veškerá omezení hypoték ze strany ČNB mají podobu doporučení, protože neexistuje zákon, aby si banka pravidla vynutila. Banky se nicméně těmito doporučeními většinou řídí.

Nová pravidla omezí přístup k bytům jednotlivcům a mladým rodinám s dětmi

Jaký tedy bude dopad nových pravidel pro zájemce o bydlení? Podle analytiků to omezí přístup k vlastnímu bydlení hlavně jednotlivcům s nižším příjmem a mladým rodinám s dětmi žijících z jednoho příjmu. Bydlení v Praze a Brně, kde jsou ceny nemovitostí vzhledem k příjmům nejvyšší, se tak pro ně stane méně dostupné. Ve zbytku Česka to nebude vzhledem k nižším cenám nemovitostí tak velký problém.

Foto: nattanan23 / Pixabay, CC0Foto: nattanan23 / Pixabay, CC0 Například v krajské Jihlavě se ceny bytu 3+1 pohybují kolem 2,300.000. Ale třípokojový byt na sídlišti v Praze stojí kolem 4 miliónů. Průměrná mzda v Česku je přes 30 tisíc korun, navíc na ni nedosáhnou dvě třetiny lidí. Dřív si lidé mohli půjčit na byt sto procent. Dnes musí mít našetřenou pětinu. V případě čtyřmiliónového bytu 800 tisíc korun. Aby si zájemce o byt mohl vzít hypotéku na zbývající 3 milióny 200 tisíc korun, musí jeho čistý příjem být alespoň třicet tisíc. Analytička Raiffeisenbank Helena Horská, podotkla, že takzvaní singles a mladé rodiny budou odkázáni bydlet déle, ne-li po celý život, v nájmu. Omezení hypoték je v Evropě podle ní běžné.

"Patnáct zemí už přijalo podobná opatření na omezení zadlužování vlastních domácností. Zkušenosti ukazují, že tato opatření nezastaví úvěrování. Pouze zpomalí tempo růstu úvěrů."

Češi příliš rádi nájemní bydlení nemají. Podle analytika společnosti Cyrrus Lukáše Kovandy mohou nová pravidla podnítit i bujení lichvářské praxe nebo černého trhu s půjčkami. Mnozí lidé se podle něj budou snažit ke svému vysněnému bydlení dostat i navzdory striktním regulacím.

Pražané vydělávají na průměrný byt 12 let, v Kolíně nad Rýnem polovinu

Na průměrný nový byt vydělává Pražan více než 12 let. Ovšem za situace kdy by příjmy vydával jen na bydlení, a neměl žádné jiné výdaje. V porovnání devíti měst ze střední Evropy je to nejdéle. Třeba obyvatel německého Kolína nad Rýnem si vydělá na byt za méně než šest let. O špatné dostupnosti bydlení v Česku mluví i Jan Bureš, hlavní ekonom společnosti Patria Finance.

Foto: Lenka ŽižkováFoto: Lenka Žižková"Když se v tuto chvíli díváme na ceny českých nemovitostí, tak jsou v zásadě nadhodnocené vůči mzdám lidí. Jsou cenově velice těžko dostupné, nehledě na to, že ČNB zpřísňuje podmínky pro poskytování hypoték. Sami lidí vyhodnotí, že vzhledem k jejich mzdám, je pro ně nemovitost na koupi jednoduše nedostupná."

To potvrzují i realitní kanceláře, například Karel Švejd z Ponte Reality.

"Ceny realit nejenom v Praze, ale v celé ČR, nebo v její větší části, se výrazně dostaly nad hranici možností a kupní síly obyvatelstva. Dneska už střední vrstva má problém dosáhnout, byť s hypotékou na byty v paneláku. Situace na trhu s nemovitostmi je dost obtížná, domnívám se, že v nejbližší době dojde minimálně k zastavení nárůstu ceny bytu."

Člověk, který žije sám, dá horko těžko peníze na garsonku.

"Tento problém už nastává. Podle odhadů zhruba 30 procent hypoték, které byly poskytnuty v minulém roce, by nebyly poskytnuty vůbec. Další důvod, který bude pro lidi obtížnější, je úroková sazba, která jde stále nahoru. Když se podíváme po ostatních státech, minimálně Evropy, tak ty problémy jsou podobné. A stále víc a víc lidí dává přednost nájemním bytům."

Ceny nájmů, dokud se bude ekonomice a spotřebitelům dařit, hlavně ve velkých městech porostou. Člověk s platem kolem 20 tisíc korun čistého už dnes vydá za garsonku na pražském sídlišti kolem deseti tisíc, tedy 50 procent příjmu.

Developeři: za vysoké ceny může nedostatečná nabídka

Foto: Kristýna MakováFoto: Kristýna Maková Ceny bytů zvedá podle developerů jejich nedostatečná nabídka. Od ledna do dubna se v Praze začalo stavět 262 nových bytů, což je meziročně o 33 procent méně. Opatření centrální banky považují developeři za příliš úzkostlivé, vyřadí podle nich z možnosti získat hypotéku silnou skupinu lidí ze střední třídy. Zůstane však skupina spekulantů kupujících byty pro zisk z nájmů nebo pozdějšího prodeje, uvedl generální ředitel Ekospolu Evžen Korec. Cenová bublina, před kterou ČNB varuje, podle něj na trhu není, ovšem opatření centrální banky ji naopak mohou vyvolat.

Ředitelka Central Group Michaela Tomášková dodala, že "opatření omezí především v Praze vlastnické bydlení. Ceny nájemného se pak budou zvedat a ti, kdo budou řešit bydlení, budou za nájem platit dokonce více než za splátku hypotéky.

16-06-2018