Tschechischer "Zweiklassenwohnungsmarkt" verzerrt freien Wohnungsmarkt

18-06-2006

My home is my castle. Das alte englische Sprichwort hat auch in der Tschechischen Republik seine Berechtigung, zumal dann, wenn man sich auf dem freien Wohnungsmarkt nach einer günstigen Bleibe umsieht. Angesichts der horrenden Preise, die den Vergleich mit den alten EU-Ländern nicht scheuen, drängt sich die Frage auf, wie die Wohnungen bei im Verhältnis geringem Einkommen eigentlich leistbar sind. Sandra Dudek hat sich erkundigt und ist dabei auf ein Relikt aus der Vergangenheit gestoßen. Mehr dazu sowie über die Wohnsituation in Tschechien und anderen EU-Ländern erfahren Sie in diesem Beitrag:

Historische Ereignisse, eine ähnliche Mentalität, Parallelen in der Nationalküche - es gibt viele Dinge, die Wien und Prag verbinden. Wer hätte jedoch gedacht, dass die Gemeinsamkeiten quasi bis in Zimmer, Küche, Kabinett reichen, zumindest was die Kosten betrifft? Denn Wohnungen in Wien sind nur ungleich teurer als in Größe und Lage ähnliche Wohnungen in Prag. Und das bei ungleich niedrigerem Einkommen, wie die folgende Milchmädchenrechnung zeigt: Wenn ein Prager das derzeit durchschnittliche Einkommen von 24.000 Kronen brutto bezieht, das entspricht in etwa 850 Euro, kann er sich keine 70 m große Wohnung um 16.000 Kronen, also knapp 550 Euro, leisten, denn dies würde zwei Drittel seines monatlichen Einkommens entsprechen. So viel aber kostet eine Altbauwohnung in einem zentrumsnahen Prager Stadtteil und damit lediglich um 100 Euro weniger als eine vergleichbare Wohnung in Wien. Trotzdem sind 80 Prozent der Tschechinnen und Tschechen mit ihrer Wohnsituation zufrieden. Des Rätsels Lösung liegt in der Vergangenheit, als die Mietpreise staatlich reguliert waren und damit sehr niedrig gehalten werden konnten. Bis heute seien viele dieser Verträge noch aufrecht und verzerrten dadurch den freien Wohnungsmarkt, meint Daniela Grabmüllerova, Leiterin der Abteilung Wohnungspolitik im Ministerium für Regionalentwicklung:

"In Österreich und Deutschland gibt es keinen Wohnungsmarkt, der durch regulierte Mieten über Jahre hinweg deformiert worden wäre. Ich glaube nicht, dass es das ausländische Kapital war, das die Mietpreise verzerrt hat, sondern ein Mangel an Wohnungen auf dem freien Markt. In den Wohnungen sind Personen, auch reiche Personen, die noch immer die regulierten Mietpreise bezahlen. Erst in den 90er Jahren wurden Wohnungen auf dem freien Markt angeboten, aber es ist immer noch ein relativ kleines Segment, weil die Wohnungen mit regulierten Mieten immer noch 90 Prozent ausmachen."

Zusätzlich hat der Beitritt Tschechiens zur Europäischen Union im Mai 2004 den freien Wohnungsmarkt ziemlich durcheinander gebracht: In der Hoffnung auf satte Gewinne durch Verkauf oder Vermietung zogen die ohnehin sehr hohen Preise von Altbauwohnungen, insbesondere in Ballungszentren, noch einmal an. Lediglich die nicht zuletzt aufgrund schlechterer Bausubstanz unattraktiven Plattenbauten verloren leicht an Wert. Grabmüllerova zeigt sich jedoch hinsichtlich der zukünftigen Entwicklung des Wohnungsmarktes optimistisch. Zu Beginn dieses Jahres sei nach langer Zeit, so Grabmüllerova, endlich ein politisches Einvernehmen im Parlament gefunden worden:

"Ende März wurde ein neues Gesetz verabschiedet, das im Januar 2007 in Kraft treten soll und dem Vermieter auch dann, wenn er sich nicht mit dem Mieter auf eine neue Miete einigen kann, ermöglicht, die Miete vier Mal in vier Jahren zu erhöhen. Diese Zeitspanne soll als Überbrückung von dem derzeit ziemlich verzerrten zu einem normal funktionierenden Wohnungsmarkt dienen."

Das System der regulierten Mietpreise schafft also eine Art "Zweiklassenwohnungsmarkt". Dadurch erklärt sich auch das Paradoxon, dass hierzulande auf der einen Seite die Wohnungspreise sehr hoch sind, sofern man nur den freien Markt betrachtet, auf der anderen Seite die Tschechische Republik aber bezüglich des relativen Wohnpreises im europäischen Vergleich im unteren Drittel der Skala rangiert. Im Verhältnis ist das Wohnen in Irland am teuersten, gefolgt von Finnland, Dänemark, Luxemburg und Deutschland. Die Tschechinnen und Tschechen bevorzugen eigene Häuser oder Wohnungen, monatliche Mietzahlungen werden oft als Geldverschwendung betrachtet. Eine weitere Möglichkeit und auch beliebte Rechtsform des Wohnens sind die Wohngenossenschaften: Rund 15 Prozent aller Wohnungen befinden sich in gemeinsamen Besitz. Und das hat hierzulande Tradition, wie Jan Zelezny von der Genossenschaft Zizkov erläutert:

"Wenn eine Person nicht genug Geld hatte, um sich ein Haus zu bauen und eine Gruppe von Leuten hatte genug Geld, um etwas zu bauen, zu errichten oder zu kaufen, dann hat man eine Genossenschaft gegründet. Die Genossenschaften sind keine Erfindung des Sozialismus, sondern es gab sie auch schon in der Ersten Republik und ich denke, auch bereits in gewissen Teilen der österreichisch-ungarischen Monarchie."

Genossenschaften seien hauptsächlich für die Mittelschicht gedacht und vor allem in Prag sehr beliebt gewesen, meint Zelezny. Im Kommunismus seien die Vorschriften teilweise so streng gewesen, dass sie beinahe zur Auflösung einiger Wohngenossenschaften geführt hätten. Nach der Wende haben die Genossenschaften durch die Privatisierung von öffentlichen Gebäuden wieder einen Aufschwung erlebt. Dazu Zelezny:

"Wenn sich eine Gemeinde entschlossen hat, ein Haus zu Gunsten der Mieter aufzugeben, dann entstehen in diesem Falle Wohngenossenschaften. Das Gemeindeamt verkauft dann der Genossenschaft die Wohnungen, in denen die Leute leben, zu einem angemessen Preis, der meist in Raten bezahlt wird."

Seit 1994 ist eine Überführung der Genossenschaften in Eigentumswohnungen möglich und davon wird auch Gebrauch gemacht, sofern die finanziellen Mittel vorhanden sind. Ein großes Problem sind dabei nach wie vor die Folgen der jahre-, wenn nicht jahrzehntelang vernachlässigten Häuser: Die Eigentümer können sich oft die vom Keller bis zum Dach notwendigen Reparaturen nicht leisten, geschweige denn eine Generalrenovierung. Im Gegensatz zu den alten Ziegelhäusern, die sozusagen für die Ewigkeit gebaut worden sind, sind die Plattenbauten durch ihre oft mangelhafte Bausubstanz besonders reparaturanfällig. Das "Programm Plattenbau" der tschechischen Regierung gewährleistet in diesem Falle finanzielle Unterstützung, für den Kredit garantiert die kooperierende Bank, wie Ladislav Koucky von der tschechischen Bank CSOB an einem Beispiel erläutert:

"Ein Wohnhaus mit 160 Wohnungen und einem Kredit mit 15 Jahren Laufzeit und einem Zinssatz von 5,7 Prozent wurde im Rahmen des Programms "Plattenbau" subventioniert. In diesen 15 Jahren haben die Eigentümer 9.798.000 Kronen gezahlt. Dank der Subvention haben sie in dieser Zeit 7.260.000 Kronen zurückbekommen."

Von Seiten des Staates gibt es eine breite Palette an Unterstützungsformen. Der Kauf von Eigentumswohnungen werde durch großzügige Steuererleichterungen gefördert und vor allem jüngere Menschen, die ihr erstes Heim beziehen, könnten dafür günstige Kredite in Anspruch nehmen, erklärt Daniela Grabmüllerova, Leiterin der Abteilung Wohnungspolitik im Ministerium für Regionalentwicklung:

"Das beläuft sich in einer Größenordnung von zwei Milliarden Kronen, möglicherweise drei Milliarden für beide Kreditvarianten, das heißt, dass junge Eheleute und Eltern bis 36 Jahren einen vorteilhaften staatlichen Kredit bekommen können mit zwei Prozent Zinsen, und zwar entweder für den Kauf oder Bau einer Wohnung oder für deren Renovierung."

Alle Faktoren zusammen genommen, also der Vorteil durch regulierte und daher niedrige Mietpreise, staatliche Subventionen, Steuererleichterungen sowie günstige Kredite tragen unter anderem dazu bei, dass der Anteil der Wohnungskosten weniger als ein Viertel der gesamten Haushaltsausgaben ausmacht. Tschechien liegt damit im europäischen Mittelfeld. Besonders gering, etwas mehr als fünf Prozent, beträgt der Anteil in Malta, am meisten geben die Spanier fürs Wohnen aus, nämlich über 30 Prozent.

 



Folgende Hinweise bringen Ihnen noch mehr Informationen über den Integrationsprozess Tschechiens in die Europäische Union:

www.integrace.cz - Integrace - Zeitschrift für europäische Studien und den Osterweiterungsprozess der Europäischen Union
www.euroskop.cz
www.evropska-unie.cz/eng/
www.euractiv.com - EU News, Policy Positions and EU Actors online
www.auswaertiges-amt.de - Auswärtiges Amt

18-06-2006