Vorteile beim Immobilienerwerb für in Tschechien lebende Ausländer

08-09-2004

Die goldenen Zeiten der großen Spekulationsgeschäfte am tschechischen Immobilienmarkt sind vorbei. Trotzdem gilt der Erwerb von Liegenschaften in der Tschechischen Republik noch immer als interessante Investition. Und das vor allem für EU-Bürger, die hier erwerbstätig sind. Diese haben es seit dem EU-Beitritt Tschechiens auch wesentlich leichter, Immobilien zu erwerben. Über die neue Rechtslage und die bürokratischen Hürden beim Immobilienkauf sowie die Entwicklung des tschechischen Immobilienmarktes berichtet Sandra Dudek im nun folgenden Wirtschaftsmagazin:

Eine gute Nachricht für EU-Bürger, die seit drei oder mehr Jahren in der Tschechischen Republik leben und arbeiten und sich hier häuslich einrichten wollen: Mit dem Beitritt Tschechiens zur Europäischen Union und der damit einhergehenden Novellierung des Devisengesetzes ist es für sie noch einfacher geworden, Immobilien zu erwerben. Als erwerbstätige Privatpersonen sind sie den tschechischen Bürgern in Sachen Wohnungskauf so gut wie gleich gestellt, so der Rechtsanwalt Michal Žižlavský von der auf Immobiliengeschäfte spezialisierten Rechtsanwaltskanzlei Žižlavský & Partner:

"EU-Bürger müssen nun nicht mehr in der Tschechischen Republik Gesellschaften mit Sitz auf dem Gebiet der Tschechischen Republik gründen oder juristische Personen sein, damit sie Immobilien kaufen können. Sie können hier ohne Einschränkungen Häuser, Wohnungen, Wochenend- und alte Bauernhäuser oder Grundstücke im Eigentum erwerben. Es reicht, wenn sie sich dafür die sogenannte Aufenthaltsgenehmigung besorgen."

Diese mit dem EU-Beitritt neu eingeführte Aufenthaltsgenehmigung, auf Tschechisch "prechodný pobyt", ist eine "vorübergehende" und wird, im Gegensatz zur ständigen Aufenthaltsgenehmigung, für fünf Jahre ausgestellt. Ansuchen können EU-Bürger, die bereits drei Jahre in Tschechien erwerbstätig sind. Nicht in Tschechien arbeitende EU-Ausländer müssen mit dem privaten Wohnungskauf noch bis 2009, mit dem Kauf von landwirtschaftlichen Nutzflächen und Wäldern bis 2011 warten. Dann nämlich enden die in den Beitrittsverhandlungen vereinbarten Übergangsfristen für den Erwerb von Immobilien bzw. Grundstücken. Oder aber sie gründen mit einem tschechischen Partner eine Gesellschaft. Dafür ist ein Grundkapital von 200.000 Kronen, das sind in etwa 6.600 Euro, erforderlich. Dieses gesetzliche "Schlupfloch" begünstigte in den ersten Jahren nach der Wende 1989 den indirekten Immobilienerwerb durch Investoren aus den verschiedensten Ländern, wie Thomas Soukup vom Immobiliendienstleister Impact-Corti, zu berichten weiß:

"Seit der Revolution gab's verschiedene Investoren aus dem Ausland. Am Anfang, kann man sagen, waren sehr viele Deutsche hier, das hat sich dann später entwickelt und dann gab's mehr Italiener, dann später kamen noch die Israelis dazu und die Iren sind eigentlich ziemlich neu dabei, seit diesem Jahr ungefähr, also Anfang des Jahres."

Grund für das große Interesse der Iren am Immobilienerwerb in der Tschechischen Republik sind die steuerlichen Vorteile, die sie haben, wenn sie in die neuen EU-Länder investieren. Meist handelt es sich um Privatpersonen, die Wohnungen oder Häuser als Renditobjekt kaufen. Aber nicht nur die Iren, auch andere EU-Bürger, vor allem jene, die in Tschechien wohnen, betrachten den Kauf einer Wohnung als Investition. Dazu Thomas Soukup von Impact-Corti:

"Ich denke, dass immer noch Investitionen die größte Rolle spielen, es ist auch so, dass Leute, die hier beruflich herkommen, nicht nur eine Wohnung mieten, sondern auch kaufen, vor allem, wenn sie dann langfristig hier bleiben. Aber sonst würde ich sagen, dass die Investoren immer noch investieren, um eine Rendite zu bekommen. Früher war es so, dass es eben Häuser waren und jetzt geht der Markt immer mehr über in den Wohnungsmarkt, es werden also mehr Wohnungen verkauft als Häuser."

Diese Entwicklung ist unter anderem darauf zurückzuführen, dass heute immer mehr Privatpersonen Immobilien erwerben. Und zwar ausländische wie tschechische: Durch die verbesserte Einkommenslage der Tschechen ist eine finanzkräftige Mittelschicht entstanden, die ins Eigenheim investiert. Was nun das Prozedere des privaten Wohnungskaufes betrifft, sind die seit mehr als drei Jahren in der Tschechischen Republik erwerbstätigen EU-Bürger den Tschechen gleich gestellt, sofern sie die "vorübergehende Aufenthaltsgenehmigung" haben. Näheres zur genauen Vorgangsweise beim Wohnungskauf von Rechtsanwalt Michal Žižlavský:

"Sobald ein hier lebender EU-Bürger die Aufenthaltsgenehmigung hat, kann er Immobilien erwerben. Das heißt, er verhält sich dann wie ein Bürger der Tschechischen Republik. Sobald er eine konkrete Immobilie gefunden hat, verhandelt er über deren Kauf. In diesem Zusammenhang möchte ich nur empfehlen, auf die Kaufurkunde zu achten. Das ist die Urkunde, auf Grund deren er die Überführung der Eigentumsrechte der Immobilie von dem, der die Immobilie verkauft, erworben hat. In der Tschechischen Republik gilt nämlich nicht das so genannte "tabellarische Prinzip" und es kann passieren, dass, auch wenn jemand im Grundbuch eingetragen ist, er nicht der Eigentümer der Immobilie ist. Nachdem man dann also die Kaufurkunde überprüft hat, kommt es zum Abschluss des Kaufvertrages. In der Tschechischen Republik unterliegt der Kaufvertrag beim Immobilienerwerb dem Eintrag ins Grundbuch, das heißt, es kommt zum Eintrag und damit zur Überführung der Eigentumsrechte."

Der Eintrag ins Grundbuch dauert im Schnitt vier bis sechs Monate und kann für Ausländer, die den Immobilienerwerb im Alleingang betreiben, mitunter zu einem bürokratischen Spießrutenlauf werden. Um einen reibungslosen und auch sicheren Ablauf nicht nur beim Grundbucheintrag zu garantieren, empfiehlt es sich, den Wohnungskauf über einen Rechtsanwalt oder Notar abzuwickeln. Dass der Immobilienerwerb eine immer noch gute Investition ist, zeigt die Marktsituation, so Thomas Soukup von Impact-Corti:

"Also ich denke, dass die Preise noch steigen werden, vielleicht nicht mehr in dem Maße wie sie bis jetzt gestiegen sind und ich glaube, dass das immer noch sehr konzentriert sein wird auf Prag und auf das Umland. Der interessanteste Markt im Moment ist der Wohnungsmarkt, da ist die Grenze noch nicht erreicht und da werden wir noch Steigerungen sehen in den nächsten Jahren."

Eine Prognose, die nicht für Plattenbauten gilt. Hier ist der Preis in den letzten Monaten um zehn bis zwanzig Prozent gefallen. Wer aber einen zentrumsnahen Altbau bevorzugt, kann auch in den nächsten Jahren sicher sein, gewinnbringend zu investieren.

08-09-2004