Eric Bordier : « Les touristes apportent une richesse énorme à Prague »

12-06-2009

Eric Bordier est le patron d’une entreprise qui offre des locations d’appartements pour des séjours de toute durée dans le centre de Prague. Il nous propose son regard sur les marchés du tourisme et de l’immobilier en République tchèque.

 « Mon entreprise s’appelle RENTeGO Prague. Elle propose des appartements hôtel pour des courts séjours – typiquement cela peut être trois jours, trois semaines ou trois mois – et on se distingue par le fait qu’on accepte effectivement des séjours qui peuvent durer quelques nuitées. De ce point de vue là, on est directement une alternative à l’hôtel. On se distingue aussi par le fait qu’on a un site sur lequel on fait beaucoup d’efforts pour que les gens puissent réserver en ligne, voir les disponibilités, envoyer les liens à des amis pour que ce soit très facile et on propose des services d’assistance dans toutes les langues. On a aussi des techniciens pour s’occuper de tout et pour que les appartements soient en ordre, et même des serrures à codes qui permettent aux clients d’aller directement dans l’appartement, sans fixer de rendez-vous compliqué, sans passer par un bureau.

Comme nos appartements sont tous dans Prague 1, comme ils sont souvent jusqu’à 50% moins cher que les hôtels, il est vrai que ça en fait une solution qui est appréciée par les touristes, par certains hommes d’affaire, et par les expatriés qui ont enfin une forme de réponse à ‘connaitrais-tu un petit hôtel pas cher, bien situé, que tu pourrais me conseiller pour mon séjour à Prague ?’ »

Faut-il un investissement important pour monter une entreprise comme la votre ? Avez-vous acheté ces appartements ou comment avez-vous constitué ce parc immobilier que vous proposez à vos clients ?

 « Il faut un investissement très important et je déconseille formellement à tous mes concurrents de le faire, sachant que pour nuancer, il y a deux choses. Il y a le fait qu’on loue les appartements sur une longue durée aux propriétaires. Donc nous n’en sommes pas propriétaires, ce qui limite énormément notre investissement. Ce qui fait que la principale chose est d’avoir la compétence pour assurer le service. C’est une des raisons pour lesquelles j’ai choisi de monter cette entreprise dans les services; dans les services, on peut, avec relativement peu de capital, et en essayant de mettre beaucoup de travail et de compétence, faire des choses intéressantes. On a fait ce choix qui est très particulier dans notre secteur de louer les appartements sur une longue durée plutôt que de les posséder ou que de fonctionner comme beaucoup avec un système de commission où il y a un propriétaire de l’appartement auquel on envoie les clients puis on touche une commission. Parce que d’une part, on ne voulait pas faire cela d’une manière très capitalistique, et d’autre part, on tenait à avoir un contrôle absolu des appartements et des services aux clients. »

Prague est une ville qui a un parc hôtelier assez bien fourni. La concurrence est-elle rude pour vous ?

« Prague est une ville qui a un parc hôtelier beaucoup trop fourni et qui grandit beaucoup trop vite par rapport à la demande. Il y a eu de belles années mais il est vrai qu’en ce moment, si on prend par rapport à l’an dernier le nombre de visiteurs, il est resté stable, mais le nombre de nuitées passées par les visiteurs a diminué, d’un ou deux pour cent. En parallèle, on dit qu’il y a quelque chose comme 38 000 chambres d’hôtels sur Prague, et on sait qu’il s’en construit à peu près 1000 tous les ans, ce qui veut dire que d’un côté, on a une demande qui est stable et une offre qui augmente de à peu près 3% par an – les estimations varient. Ce qui à terme est un défi pour les entreprises du secteur. La vérité est qu’on dit que dans l’hôtellerie, il va y avoir des morts et que certaines entreprises ne survivront pas parce qu’il y a un tel déséquilibre entre l’offre et la demande et aussi, il y a eu tellement de volatilité entre la couronne et l’euro, que pour beaucoup d’hôtels, ce ne sera pas viable. »

On parle beaucoup de crise économique ces derniers mois. Pour la saison touristique qui s’annonce, ou qui vient de commencer, quelles sont les prévisions ?

 « Les prévisions sont mauvaises, en tout cas celles que j’ai entendues. On parle de moins 30% sur les chiffres d’affaire depuis le début de l’année. J’ai lu que pour la plupart des hôteliers, juin allait aussi être un mois catastrophique. Je pense que pour beaucoup d’hôteliers, et pour nous aussi, avril et mai ont quand même été meilleurs, et juillet – août s’annoncent nettement mieux. »

Votre société est située sur deux secteurs, le tourisme et l’immobilier. Pouvez-vous nous donner une vision de l’évolution de ces deux marchés ces dernières années ?

 « Effectivement, cela intéresse généralement tout le monde d’avoir une vision du marché immobilier. Nous faisons très peu d’achat-vente donc je ne peux pas en parler comme un expert absolu et je suis cela comme un marché de nos fournisseurs d’appartements. C’est quand même quelque chose qui nous intéresse beaucoup – je crois avoir vu dans des statistiques qu’à Paris, un tiers des conversations porte sur l’immobilier. Ma perception du marché immobilier à Prague est que l’on a connu une hausse très forte sur les dernières années. Aujourd’hui, si l’on parle des loyers, on aperçoit un début de baisse assez sérieux, qui vient de plusieurs choses. Il y a des raisons structurelles. Avec la crise, le financement est devenu beaucoup plus difficile pour les particuliers, les banques pratiquent des taux d’intérêt plus élevés, elles accordent plus difficilement des hypothèques, et elles ont beaucoup plus peur que les gens perdent leur emploi et soient incapables de rembourser leur emprunt. Au final, le financement est moindre. On voit aussi beaucoup d’appartements se libérer parce que la déréglementation a porté ses premiers effets. On sait que dans les journaux, ce n’est pas tout à fait actualisé, ce n’est pas tout à fait fini, mais dans la pratique, les loyers ont déjà beaucoup augmentés. Il y a beaucoup de gens qui occupaient 120 m2 dans le cœur de Prague pour un loyer absolument ridicule, à 3000, 4000 ou 5000 Kc. Il a augmenté beaucoup en pourcentages, peu en valeur absolue, mais cela fait quand même que beaucoup de ces gens qui n’avaient pas vraiment besoin de ces appartements parce qu’ils avaient quelque chose d’autre ailleurs, les libèrent aujourd’hui en se disant qu’ils ne vont pas payer 8000 Kc pour quelque chose qui n’est pas occupé.

Ainsi, il y a de plus en plus d’appartements assez sympathiques qui se libèrent dans Prague 1 et qui sont rénovés. C’est un facteur à la baisse pour les loyers. On peut imaginer que comme pour l’instant, la crise semble s’installer, que dans les mois qui viennent, les loyers vont continuer à baisser. Ce sera probablement lié à une baisse pour l’instant des prix à la vente, puisque les prix à la vente dépendent aussi de ce qu’on peut espérer en retirer comme revenu locatif. Ils dépendent aussi des possibilités de crédit et ils dépendent des anticipations. Je suis persuadé que les Tchèques sont très compétents et que la République tchèque, à l’avenir, va prospérer. Mais il est sur que quand la couronne était montée à 23 contre l’euro, on avait dépassé la mesure, et que l’économie tchèque n’était pas assez compétitive pour résister à un taux de change pareil. »

Vous êtes un pragois de cœur. On voit beaucoup le centre ville se vider de ses habitants. Est-ce que cela vous choque ou vous attriste ?

« Cela ne me fait pas mal au cœur parce que je vois ce que les touristes apportent à Prague. Ils apportent de l’argent. Ce n’est peut-être pas la façon la plus jolie de le dire mais le fait qu’il y ait des revenus, et si on voit autant de belles façades rénovées, en couleur, dans le cœur de Prague, c’est aussi parce qu’il y a les revenus du tourisme. Je crois que le tourisme, d’après les statistiques, même s’il y a plusieurs manières de calculer, représentent 10% des revenus de la Tchéquie. Je n’ai pas la proportion de ce que les touristes apportent à Prague comme richesse mais je pense que c’est énorme. Je pense que d’ailleurs, quand je suis pragois de cœur, c’est aussi parce que cette ville a l’immense mérite d’être à taille humaine et avec de la vie. On est pas aussi stressé qu’à Paris, il n’y a pas autant d’embouteillages, mais il y a plein d’endroits pour aller faire la fête, plein de restaurants, plein de bars, plein de concerts, plein d’évènements culturels. Et je pense que tout cela ne serait pas là sans le tourisme. Les pragois qui pestent contre les touristes ne se rendent pas compte de tout ce qu’ils apportent à la ville. »

12-06-2009