Невнимательность юристов нас погубит - считает пражский адвокат Михал Жижлавский

01-04-2004

После вступления Чехии в Евросоюз граждане стран, не являющихся членами союза, смогут покупать недвижимость в Чехии без ограничений, - к такому выводу пришел пражский адвокат Михал Жижлавский, изучив текст договора Чехии о вступлении в ЕС.

Адвокат Жижлавский занимается недвижимостью с 1989 года, когда, по сути, чешский рынок недвижимости сформировался как таковой. И он уверен, что ограничения, действующие сейчас для физических лиц - граждан нечленских стран, при приобретении ими недвижимости, после 1 мая отпадут из-за невнимательности юристов. Юристов, составлявших текст договора.

- Основной принцип договора о вступлении - на Чехию начинают распространяться все договоры, которые действуют в Европейском союзе. Один из этих документов - договор о создании европейского сообщества. Этим договором регулируется и право свободного передвижения капитала. Запрещаются любые ограничения в этой сфере, включая и приобретение недвижимости.

Это правило распространяется и на отношения между государствами-членами ЕС и третьими странами. Из этого общего правила Чешская Республика добилась для себя исключения на 5 лет, что касается приобретения недвижимости иностранным физическим лицом, и на 7 лет, что касается приобретения им же земельного участка.

- Необходимо помнить, что те переходные периоды, которые в случае Чехии действуют в сфере покупки недвижимости, имеют характер исключений из общего правила, -

подчеркивает Жижлавский.

- Если мы посмотрим на текст этого исключения, как оно сформулировано в договоре, то увидим, что 5-летняя отсрочка распространяется на государства-члены ЕС. По моему мнению, это неудачная формулировка, поскольку ничего не говорится о третьих странах. Возникает парадоксальная ситуация: поскольку исключение не охватывает отношения Чехии с нечленами ЕС, то нужно руководствоваться общим правилом. Ограничений для граждан третьих стран нет.

Получается, что граждане третьих стран будут иметь более выгодный режим при приобретении недвижимого имущества, чем граждане Евросоюза, на которых распространится действие «переходного» периода.

«Переходные периоды» упоминаются и в договорах о вступлении других стран, собирающихся войти в мае 2004 года в европейское сообщество. Например, Венгрии и Кипра. Они поступили более хитро, вообще не упомянув в собственных договорах о членских и нечленских государствах. Просто указали, что на время отсрочки у них будут действовать существующие правила. А у Чешской Республики, по мнению Михала Жижлавского, еще могут возникнуть проблемы.

- Нет ли возможности изменить неудачную формулировку в договоре о вступлении до 1 мая?

- По-моему, вряд ли можно ожидать, что дело дойдет до изменения договора. А если уж на то пошло, мне кажется, что ограничения в приобретении недвижимости, с практической точки зрения, как минимум спорны. Если сейчас кто-то хочет купить в Чехии дом, к примеру, он может учредить общество с ограниченной ответственностью, и дело сделано. Ограничения, установленные в Чехии, это иллюзия, которой хотят напугать иностранцев - дескать, мы охраняем семейное серебро.

- Готова ли Чехия к принятию европейского права?

- Должен сказать, что меня удивляет невнимание к этому вопросу, мне кажется, что после 1 мая многие будут удивлены, что европейское право придет в Чехию. Например, вопрос о недвижимости в профессиональных кругах почти не обсуждается.

Адвокат Жижлавский обращает внимание и на то, что грядут изменения и в процессуальном праве.

- Речь не только о том, что в Чехии начнет действовать европейское право, но и о том, что в процессуальном производстве у суда последней инстанции возникнет обязанность обратиться в Европейскую Судебную палату с запросом - соответствует ли применяемая правовая норма европейскому праву? Получив отрицательный ответ, чешский суд не сможет применять чешскую норму.

На практике это, по мнению Жижлавского, будет выглядеть так. Если украинец - как физическое лицо, купит в Чехии дом после 1 мая, в кадастре недвижимости его, скорее всего, откажутся записать собственником. Украинец обжалует решение кадастра в суде, дело дойдет до последней инстанции, которая обратится с запросом в Европейскую Судебную палату. И тогда европейское право будет на стороне украинца. Но не легче ли украинцу создать в Чехии фирму и купить дом на нее, чем бегать по судам (к сведению, запрос в Европейской Судебной палате запросто может рассматриваться пару лет)? Легче! Тогда к чему все эти теоретические изыскания?

Адвокат Жижлавский тем не менее уверен, что его позиция имеет право на существование.

- Моя позиция может показаться очень смелой, но я уверен, что она опирается на реально существующие положения закона. Неудачная формулировка приведет к многолетней нестабильности в сфере недвижимости, затянутым судебным процессам и большим финансовым потерям.

Наш собеседник довольно-таки скептично настроен по отношению к чешским юристам и их знаниям в области права Европейского союза.

- Нормы европейского права, которые будут действовать у нас, в чешских университетах целенаправленно не изучались. Теоретики редко сталкивались с этим правом на практике. От чешских юристов потребуются большие усилия, чтобы приспособиться к новым условиям. Но в любом случае отдельный юрист не может ориентироваться во всем европейском праве, слишком велики его объемы.

01-04-2004